建ぺい率・容積率とは？

各用途地域には、建築基準法により、建ぺい率と容積率が定められています。

このうち建ぺい率では、敷地面積に対する建物面積の割合の上限が定められており、「建物面積÷敷地面積」で計算します。

敷地面積が100m2、建ぺい率60%の場合、建物面積は60m2が上限となります。

敷地いっぱいに建物を建ててしまうと、日照、採光、通風が遮られたり、万が一の火事などの際の延焼が懸念されます。

これを防ぐために設けられたのが、建ぺい率です。

各地域の建ぺい率は、建築基準法によって用途地域ごとに複数の選択肢が用意されていて、都市計画に基づき、いずれかが採用されます。

各地域の建ぺい率は、各市町村のサイトか、市役所内にある都市計画課などで確認することができます。

その他、建ぺい率には、角地にある敷地で特定行政庁が指定するもの、近隣商業地域及び商業地域以外で、防火地域に建てる耐火建築物、などの条件を満たした場合、建ぺい率の値の最大2/10を加えたものを建ぺい率とするなどの緩和制限があります。

容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合の上限を定めるもので、「延床面積÷敷地面積」で求められます。

敷地面積が100m2、容積率100%の場合、建物面積は100m2が上限となります。

第一種・第二種低層住居専用地域では、建物の高さの最高が10ｍまたは12ｍに制限されていますが、それ以外の地域では、同じ容積率100%でも、平屋～3階建てなど、ご希望にあった建物が建築可能です。

延床面積のうち、地上1m以下の地下室部分については、全延床面積の1/3まで容積率算定のための延床面積から除外することができます。

また、ビルトインガレージについても、全延床面積の1/5までであれば、延床面積から除外することができます。

その他にも、特定の条件を満たす道路に面し、特定の条件を満たした土地の場合、など、いくつかの緩和条件があります。